Kiracılarla ev sahipleri mahkeme salonlarında karşı karşıya

Kira artışları kontrolden çıkarken, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar adliyelere taşındı.

Enflasyonun etkisiyle katlanan kira bedelleri, 2024 yılında kira ve tahliye davalarında tarihi bir rekoru beraberinde getirdi. Açılan dava sayısı 250 bin seviyesine ulaşarak adalet sisteminde ciddi bir yoğunluğa yol açtı.

Son dönemde enflasyondaki yüksek seyrin kira artış oranlarına doğrudan yansıdığına dikkat çekilirken, Fatih Karahan iş dünyasıyla yapılan bir toplantıda, “Kira ve eğitimde enflasyonun yüzde 60’lar seviyesinde olduğunu ve manşet enflasyonun iki katından fazla seyrettiğini görüyoruz. Öncü veriler, önümüzdeki dönemde kira enflasyonunun manşet enflasyona yakınsayacağını gösteriyor” ifadelerini kullanmıştı.

Geçtiğimiz yıl enflasyonda yaşanan görece düşüşe rağmen, kira artışında tavan oran Aralık 2025 itibarıyla yüzde 35,91 olarak belirlendi. Ancak bu oran, sahadaki gerilimi azaltmaya yetmedi.

Kira artışları nasıl bu noktaya geldi?

Konut kiralarındaki artış, 2019 yılında yapılan yasal düzenlemeyle enflasyona endekslenmişti. 18 Ocak 2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi yeniden düzenlendi ve kira artışlarının TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamayacağı hükme bağlandı.

Enflasyondaki hızlı yükselişin kiralara daha sert yansıması üzerine, 8 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle konut kiralarına yüzde 25 artış sınırı getirildi. Bu uygulama, kiralardaki yükselişi frenlemek amacıyla 1 Temmuz 2024’e kadar yürürlükte kaldı.

TÜFE’nin 12 aylık ortalamaları incelendiğinde, kira artışlarındaki yukarı yönlü ivmenin 2016 yılından itibaren hız kazandığı görülüyor. Pandemi döneminde faizlerin düşmesiyle konut satışlarının artması, 2020 yılında bu ivmeyi geçici olarak zayıflatsa da genel eğilim yukarı yönlü seyrini korudu.

Mahkemeler doldu taştı: Kira ve tahliye davaları patladı

Özellikle 2021 sonrası pandemi çıkışı ve kur şoklarıyla birlikte, TÜFE ile hissedilen enflasyon arasındaki fark tartışmaların odağına yerleşti. Yabancılara yapılan konut satışlarının artması ve dövizdeki sert hareketler, ev fiyatlarını hızla yukarı çekti.

Bu süreçte birçok ev sahibi, TÜFE’nin üzerinde kira artışı talep etmeye başladı. Yüzde 25’lik artış sınırının uygulandığı 2022–2024 döneminde ise kimi ev sahipleri kiracılarını tahliye ederek daha yüksek bedellerle yeniden kiralama yoluna gitti. Kimi taraflar ise kayıt dışı anlaşmalarla çözüm aramaya çalıştı. Yaşanan bu gerilim, kaçınılmaz olarak mahkemelere yansıdı.

Adalet Bakanlığı Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü verilerine göre, kira ve tahliye davalarındaki artış çarpıcı boyutlara ulaştı. Kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlandığı dönemde dava sayılarında ciddi bir yükseliş yaşanırken, 2024 yılında bu sayı rekor kırdı.

Kira artış hızının yüzde 60 seviyelerine dayandığı 2024’te, açılan dava sayısı 250 bine ulaştı. Kira artışları ile dava sayıları paralel biçimde yükselirken, son üç yılda ekonomik enflasyonun tetiklediği kira krizi, hukuki ihtilafları adeta bir “toplumsal kriz” boyutuna taşıdı. Artan dava yükü, mahkemelerin işleyişini de ciddi şekilde zorlamaya başladı.

YENİÇAĞ